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Extraído de: Westlaw Civil - Mercantil

La falta de pago de una sola mensualidad de la renta como causa de desahucio en el ámbito de los arrendamientos urbanos

Comentario sobre la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2008, Repertorio de Jurisprudencia Aranzadi 25/2008

La sentencia de la Sala de Primera de lo Civil del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2008 (RJ 2008\4625) , dictada en el Recurso de casación núm. 508/02 interpuesto por interés casacional al amparo de lo previsto en el artículo 477, apartado 2.3º y 3 RCL 2000\34 de la Ley 1/2000, de 7 de enero ( RCL 2000\34, 962 y RCL 2001, 1892) , de Enjuiciamiento Civil, establece en su parte dispositiva como doctrina jurisprudencial:  

     «la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas».

Como primera precisión para el estudio del caso resuelto conviene adelantar que se trataba de un arrendamiento de local de negocio celebrado en fecha 22 de diciembre de 1980 y que había sido objeto de cesión por traspaso a favor del arrendatario, ahora desahuciado, en fecha 1 de marzo de 1998. Por tanto, aun realizado el traspaso con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre ( RCL 1994\3272 y RCL 1995, 1141) , de Arrendamientos Urbanos y dado que el contrato original era anterior al 9 de mayo de 1985, la aplicación de la Disposición Transitoria 3ª RCL 1994\3272 de dicha Ley determinaba que siguiera rigiéndose por la anterior normativa que venía representada por el Texto Refundido de la LAU, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre ( RCL 1964\2885 y RCL 1965, 86) ; debiendo recordarse al efecto que dicho Texto Refundido disponía en su artículo 114, causa 1ª RCL 1964\2885 , que el contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por «La falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan».

La sentencia dictada por el Tribunal Supremo, en su fundamento de derecho primero RJ 2008\4625 , establece como antecedentes del caso que la entidad «DIRECCION000, C.B.» demandó por los trámites del juicio verbal de desahucio a la compañía «SULUJO, SL» por falta de pago de la renta correspondiente al mes de enero de 2001, e interesó la declaración de haber lugar al desahucio con la condena a la demandada de dejar libre y expedito, a disposición de la actora, en el plazo legal, el local de negocio, sito en la calle Predicadores número 52 (bajos izquierdo, derecho y sótano) de Zaragoza, todo ello en base a que la arrendataria ya había hecho uso de la facultad de enervación de la acción de desahucio en un proceso anterior seguido contra ella por el arrendador en el año 2000 por impago de las rentas. El Juzgado acogió la demanda y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la Audiencia de Zaragoza, que absolvió al demandado. La Audiencia, para justificar dicha revocación y, en definitiva, la improcedencia del desahucio decretado razonaba de la siguiente forma: «se trata del impago de la renta del mes de enero de 2001 abonado en el mes de marzo del mismo año por el arrendatario del local; no obstante según se constata de la prueba documental la arrendataria tenía concedida una línea abierta de crédito con la entidad financiera (folio 66) por la que se le facilitaban pagos al descubierto, gozando con la confianza de aquélla (folio 65) produciéndose la devolución del recibo de enero si bien se fueron abonando los posteriores de febrero y marzo así como el abono del retrasado una vez el arrendatario tuvo conocimiento de la devolución bancaria; es obvio pues que no se produce una voluntad morosa de no abonar el recibo mensual por parte de la entidad apelante sino una actuación quizás precipitada de la actora para obtener el desahucio dada la existencia de una anterior enervación por lo que al amparo del artículo 7 LEG 1889\27 del Código Civil ( LEG 1889\27) procede estimar el recurso desestimándose la demanda».

Por tanto, dos eran los argumentos fundamentales por los que la Audiencia rechazaba el desahucio: a) La inexistencia de una voluntad morosa por parte del arrendatario derivada del hecho de haber sido satisfechas las rentas correspondientes a los meses siguientes al mes de enero, único en el que la obligación permanecía incumplida al tiempo de la presentación de la demanda; y b) La apreciación, por el contrario, de un abuso de derecho por parte del arrendador al ejercitar la acción de desahucio bajo tales presupuestos, lo que resulta contrario a lo dispuesto por el artículo 7 LEG 1889\27 del Código Civil, que exige que el ejercicio de los derechos se produzca conforme a las exigencias de la buena fe (apartado 1) y sanciona el abuso del derecho (apartado 2). El recurso de casación del arrendador venía fundado en dos motivos; el primero, por infracción del artículo 114.1ª RCL 1964\2885 de la LAU TR/1964; y el segundo por indebida aplicación de lo establecido en el artículo 7 del Código Civil. La presencia del «interés casacional» que justificaba el acceso del asunto a casación venía dado por la existencia de pronunciamientos contradictorios de las Audiencias Provinciales ( artículo 477.3 RCL 2000\34 de la LECiv/2000) sobre la cuestión referida a si el impago de una sola mensualidad de renta, en supuestos como el ahora examinado, comporta el incumplimiento contractual a efectos de desahucio -posición mantenida por las sentencias de la Audiencia Provincial de Baleares de 9 diciembre 1999 y 10 marzo 2000- o si, por el contrario, había de considerarse como un mero retraso sin producción de efecto tan drástico -como sostenían otras sentencias, y en concreto las de las Audiencias Provinciales de Madrid de 3 octubre 1998 y 14 febrero 2000 ( PROV 2000\194460) , y de Zaragoza de 3 noviembre 1998 y 31 enero 2001-.

El Tribunal Supremo opta decididamente por la primera de tales posturas. Prescinde del hecho de que se hubieran abonado las rentas correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2001 y afirma: 1º) Que constituye un hecho declarado probado en la instancia que la parte demandada no ha abonado puntualmente la renta correspondiente al mes de enero de 2001 y que la misma fue satisfecha el 7 de marzo de 2001, fecha del primer señalamiento del juicio verbal de desahucio y, por consiguiente, con posterioridad a la presentación de la demanda; y 2º) Que, al no ser procedente en el supuesto debatido la posibilidad de enervación de la acción, en razón de haberse producido ya otra anteriormente, no cabe otra respuesta que la estimación tanto del recurso como de la demanda iniciadora del litigio, toda vez que el pago de la renta verificado fuera del plazo pactado no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y ello aunque dicha demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta y ésta haya sido satisfecha extemporáneamente.
Se da así por supuesto que la interpretación literal de lo establecido en el artículo 114.1ª RCL 1964\2885 del TRLAU/1964 no permite al Tribunal calificar de mero retraso lo que, hasta el momento de interposición de la demanda de desahucio, constituía un verdadero incumplimiento por impago; y, por otro lado -de modo implícito- que el pago de las mensualidades correspondientes a los meses posteriores de febrero y marzo no supone nada en contrario pues, al haberse dado lógicamente por el arrendador recibo figurando que el pago de renta correspondía a tales meses no cabía imputar ninguno de tales pagos a la mensualidad de enero por aplicación de lo establecido en el artículo 1172 LEG 1889\27 del Código Civil, párrafo segundo. Cuando el Tribunal Supremo aborda el segundo aspecto del recurso, descarta la existencia de abuso del derecho por parte del arrendador y el ejercicio del mismo sin ajustarse a las exigencias de la buena fe ( artículo 7 LEG 1889\27 del Código Civil) afirmando que «el arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, como aquí ha acaecido» y que la Sala no considera «que abusa del derecho quien lo ejercita y el que pretende la aplicación del artículo 7 del Código Civil ha de probar la concurrencia de especiales circunstancias existentes que hagan reprochable la conducta objetivamente adecuada a la norma, lo que no ha sido demostrado». Una vez resuelta la cuestión de modo desfavorable para el arrendatario, que sufre la extinción definitiva de su derecho arrendaticio, se abre la expectativa que podría representar la posible acción por daños y perjuicios que dicho arrendatario pudiera emprender contra la entidad bancaria que le había concedido una línea de crédito -según refleja la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Zaragoza, que es la recurrida- y, sin embargo, devolvió impagado el recibo de renta correspondiente al mes de enero de 2001, desencadenando dicha situación y, en definitiva el desahucio.

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